LUXEMBOURG
SÉBASTIEN SCHMITZ

L'analyse du lundi

En 2013, la faillite simultanée d’un certain nombre de commerces en centre-ville de Luxembourg avait mis à jour la nécessité de réformer le régime du bail commercial. Alors même que le paysage économique luxembourgeois s’est profondément modifié depuis le siècle dernier, la législation luxembourgeoise sur les baux commerciaux datait encore en grande partie de 1936 et était limitée à six articles spécifiques du Code civil. Inévitablement, face à cette réglementation très succincte, des pratiques abusives avaient fait leur apparition dans le secteur. Dès 2013, le gouvernement de l’époque avait ainsi entrepris de réformer cette législation pour mettre fin aux abus et conférer plus de protection aux locataires commerçants. Le gouvernement qui lui a succédé a poursuivi cette initiative en déposant toutefois son propre projet de loi. Ce long parcours législatif a finalement donné naissance à la loi du 3 février 2018 dont le texte final s’est avéré plus modeste que le projet initial.

Un des objectifs de la loi étant de fournir plus de stabilité et de sécurité au locataire commerçant, les dispositions touchant à la durée du bail ont été sensiblement réformées, en ce compris celle relatives au droit du locataire au renouvellement dit «préférentie» de son bail.

Ainsi, désormais, la loi confère au locataire un droit quasi-absolu au maintien de son bail durant les neuf premières années. Elle ne permet en effet plus au bailleur de résilier le bail que pour l’un des trois motifs prévus par la loi (soit la volonté d’occuper lui-même les lieux, l’abandon de la location aux fins d’activité identique ou la transformation/reconstruction de l’immeuble), et ce, même lorsqu’une durée inférieure à neuf qui est prévue au contrat. Au-delà de la neuvième année, la loi permet au bailleur de résilier le bail au terme prévu dans le contrat, mais en payant une indemnité d’éviction au locataire s’il ne peut s’appuyer sur l’un des trois motifs. Le droit au renouvellement préférentiel du locataire suit désormais cette même logique. Bien qu’il s’agisse d’un élément novateur et central de la réforme, la loi ne donne cependant pas d’indications quant à l’évaluation de l’indemnité d’éviction, dont le montant peut être convenu (et donc anticipé) par les parties dans le bail lui-même ou bien, en cas de désaccord, être fixé par le juge le moment venu.

Un autre objectif de la loi consiste à enrayer les pratiques abusives constatées et plus particulièrement les pratiques du pas-de-porte, de la sous-location spéculative ou des garanties locatives au montant excessif. La première de celles-ci, consistant à réclamer une somme d’argent au nouveau locataire à titre de «droit d’entrée», est tout simplement interdite par la réforme. La seconde, consistant pour le locataire à sous-louer pour un loyer plus élevé que le loyer dû à son bailleur, est strictement encadrée : cette sous-location moyennant loyer plus élevé n'est désormais possible que lorsque des investissements spécifiques ont été réalisés dans les lieux loués. Enfin, les garanties locatives en matière de bail commercial sont désormais limitées à un montant équivalant à six mois de loyers au maximum. 

Au final, une réforme législative en la matière était sans aucun doute nécessaire. On regrettera cependant le manque de clarté de cette réforme sur certains points, pourtant indispensable à la prévisibilité de la loi. On peut penser notamment à l’indemnité d’éviction ou encore au rôle que le juge sera amené à jouer en cas de désaccord des parties sur les modalités d’un renouvellement préférentiel, rôle dont les contours étaient paradoxalement mieux définis sous l’ancienne législation. Il faudra donc attendre l’interprétation que les juges donneront à ces nouvelles dispositions, à l’occasion des litiges qui ne manqueront pas de naître entre parties intéressées.