STRASSEN
CATHERINE KURZAWA

Bien connu en Belgique, le promoteur Thomas & Piron s’adapte au marché luxembourgeois

A l’approche du lancement de la Semaine du Nationale du Logement, les promoteurs immobiliers sont dans les starting blocks pour présenter les projets en commercialisation aux candidats acheteurs. Parmi eux, Thomas & Piron est actif dans la construction et la promotion d’appartements et de maisons. L’an dernier, l’entreprise a vendu 240 biens au Luxembourg et vise pour 2018 les 100 millions d’euros de chiffre d’affaires. Rencontre avec son directeur Développement, Yves Gaspard.

Un évènement comme la Semaine Nationale du Logement, est-ce symbolique ou bien cela a-t-il un impact sur votre activité?

YVES GASPARD L’activité au Luxembourg se fait au 2ème semestre. Les meilleurs mois de l’année sont octobre et novembre. Maintenant pourquoi? Evidemment on prépare la foire du logement longtemps à l’avance et on planifie les mises en vente de nouveaux projets en fonction de la foire du logement. On crée du contact grâce aux nouveaux produits. L’année dernière, rien qu’à la semaine du logement, on avait à peu près 300 fiches de contact.

Comment Thomas & Piron a débuté ses activités au Luxembourg?

GASPARD Beaucoup de gens ne le savent pas, mais on était la première société belge à s’implanter au niveau de la promotion au Luxembourg, en 1990. Au début on était dans une maison témoin à Senningerberg, on avait trois vendeurs. On vendait essentiellement des maisons. Et puis on s’est lancé dans les années 2000 dans la promotion immobilière au Luxembourg. On a commencé réellement à acheter des terrains et c’est comme cela qu’on s’est développé.

Être un promoteur étranger au Luxembourg, c’était une difficulté?

GASPARD C’était dur au début. On avait cette casquette de promoteur belge, les gens disaient «vous avez un cahier de charges avec des Belges». On a entretemps adapté le produit, essentiellement le cahier des charges et les finitions. Cela a aussi bien bougé depuis l’acquisition des terrains de Luxlait à Merl en 2005. On a fait tout un développement et au final, on a sorti 115.000 m² ce qui représente plus de 1.000 logements. Donc une localité top, Luxembourg-Ville, il fallait évidemment un architecte qui fasse un projet sympa avec un cahier des charges adapté à Luxembourg. Donc ce site-là a amélioré notre image.

Dans son rapport annuel, Thomas & Piron indique que les projets sont «très longs à développer» au Luxembourg. C’est donc plus dur d’y travailler par rapport à votre marché domestique?

GASPARD La grosse différence par rapport à la Belgique et la France, c’est le prix du foncier. On paie ici au Luxembourg des prix astronomiques parfois 3 à 4 fois plus cher qu’en Belgique. Et en Belgique on peut lier le prix du foncier aux autorisations donc, on peut faire un plan de paiement. Tandis qu’ici au Luxembourg, les propriétaires du terrain nous imposent bien souvent de payer directement à l’acte. Donc on a des immobilisations au niveau financier assez conséquentes, et donc évidemment le planning des projets est très important et on a un immobilisé élevé et il faut vraiment qu’on pousse les projets pour les sortir rapidement.

Les terrains au Luxembourg représentaient 103 millions d’euros en 2017 au pour Thomas & Piron, soit 39% du total des immobilisations foncières. C’est la part la plus importante de tous les marchés où vous êtes actif…

GASPARD On a deux activités: les appartements et les maisons. Les deux activités rassemblées on fait à peu près une centaine de millions d’euros de chiffre d’affaires. Sur ces 100 millions-là, le groupe en lui-même fait à peu près 460 millions. Donc on représente à peu près 20% du chiffre. Par contre, l’investissement en termes de foncier est beaucoup plus conséquent au Luxembourg: on est à plus d’un tiers du groupe.

Au Luxembourg, c’est le nerf de la guerre pour dégoter des terrains. Comment faites-vous pour en trouver?

GASPARD Je ne vais pas dévoiler tous mes secrets (rires). Il y a premièrement le réseau, les agences immobilières qui nous apportent des projets et des terrains. Cette piste fait qu’on est souvent en concurrence avec d’autres promoteurs. Alors, nous avons engagé deux personnes qui ne font que ça. Qui recherchent les terrains, les analysent et vont négocier avec les propriétaires, me les présentent puis vont avec nos services juridiques pour conventionner des terrains. Ils sortent le PAG des communes qu’on a ciblées, ils regardent les dents creuses, ils regardent s’il y a des maisons abandonnées ou des terrains qui ne sont pas construits et puis ils essaient de se mettre en contact avec les propriétaires.

Il faut combien de temps en moyenne pour lancer un projet au Luxembourg?

GASPARD Lorsqu’on achète un terrain, on doit prendre un architecte urbaniste qui fait le PAP pour obtenir un PAP du ministère de l’Intérieur, il y a la gestion de l’eau, il faut deux à trois ans. Et quand on a le PAP, on fait une demande de permis de bâtir sauf si évidemment il y a des voiries à réaliser. S’il y a des voiries, en fonction de l’ampleur, ça peut prendre entre trois mois et un an. Et c’est seulement quand les voiries sont terminées qu’on peut déposer le permis de bâtir. Donc là pour avoir un retour, il faut six mois en moyenne. Donc on est dans des délais de cinq ans grosso modo. Vu ce qu’on paie ici au Luxembourg sans autorisation, on a un paquet d’argent qui est immobilisé.

Mais vu que ça prend cinq ans, au moment où vous débutez la construction, le terrain a déjà bien pris en valeur…

GASPARD C’est ce qui nous sauve au Luxembourg. C’est que le terrain augmente. Le jour où les terrains n’augmentent plus, on entendra les promoteurs qui se plaindront. Parce que garder un terrain cinq ans, aujourd’hui les taux d’intérêts ne sont pas élevés. Mais le jour où ça remonte, on aura cinq ans d’intérêts bancaires sur des charges importantes donc là, on commencera à avoir les promoteurs qui se plaindront parce que si le terrain n’a pas évolué, il faudra couvrir ces frais financiers.

Quels sont vos projets pour assurer votre croissance au Luxembourg?

GASPARD On a un stock de terrains sur le Luxembourg assez élevé, avec une activité maintenue sur trois ans. Notre activité, c’est 70 maisons par an et 170 appartements (vendus, ndlr.). On vient d’acheter un projet qui s’appelle Parc des Aubépines à Belair, à côté du cimetière. On est le principal propriétaire pour 187 appartements et 26 maisons. On veut y faire un produit haut de gamme. L’endroit c’est Belair, l’un des meilleurs quartiers, donc on veut vraiment adapter le cahier des charges pour en faire un produit top avec une architecture top donc je pense qu’on va lancer un concours d’architecte. On veut vraiment créer une marque. On veut faire des maisons top, le quartier s’y prête: on devra sortir des maisons à 2 ou 2,5 millions d’euros. Il faudra avoir les prestations qui suivent. Il y a vraiment une remise en question sur le produit, on veut vraiment faire quelque chose de bien.

www.thomas-piron.lu