Le Grand-Duché éveille toujours autant l’appétit des entreprises et des opérateurs immobiliers. L’an dernier, 889 millions d’euros ont été investis dans l’immobilier professionnel, soit un bond de 32% par rapport à 2013, d’après les données de Jones Lang LaSalle (JLL). «En terme de volume d’investissement, 2014 est la meilleure année depuis 2007», a commenté le responsable du département «Capital Markets» BeLux chez JLL, Jean-Philip Vroninks. Les bureaux restent de loin le bien le plus prisé, avec 91% du volume total d’investissement. Ce marché a vécu une année 2014 marquée par de grosses transactions: les cabinets PwC et KPMG ont pris leurs quartiers au Ban de Gasperich et au Kirchberg, dans des bâtiments de respectivement 30.000 m² et 17.000 m². Et l’année prochaine, ça sera au tour d’EY de déménager au Kirchberg, libérant de facto ses bureaux de Munsbach. Les institutions européennes ont également animé le marché, avec les 10.851 m² que la Banque Européenne d’Investissement (BEI) loue désormais dans l’immeuble «President B», au Kirchberg. Et dans les mois à venir, l’institution devrait s’étendre sur 30.000 m² supplémentaires, tandis que la Commission européenne va installer des bureaux sur 40.000 m². La transaction est signée, mais la discrétion est de mise quant à la localisation précise de ces nouveaux espaces de travail, même si la Cloche d’Or apparaît comme une piste plausible.
«C’est une location transitoire», explique Romain Muller. Le Managing Director de JLL au Luxembourg explique que ces déménagements se font dans l’attente de la livraison de l’immeuble Jean Monnet 2, prévu pour la fin 2019. La finance reste aussi fort active avec 21% du volume total de prise en occupation soit 43.000 m². Parmi les principales opérations, citons l’achat par la BCEE de l’ancien siège de l’ARBED (10.500 m²) mais aussi la pré-location du projet Royal 20 par la China Merchants Bank, sur près de 5.000 m².
Le loyer «prime» reste à 42 euros
Globalement, le taux de vacance se contracte à 4,7% en moyenne. Le Kirchberg et le quartier de la gare affichent pour ainsi dire complet, avec seulement 1,0% et 1,2% de surfaces disponibles. Par contre, les zones décentralisées et la périphérie présentent des taux de respectivement 8,7% et 11,6%. Pour 2015, JLL table sur une contraction de la vacance globale à 3,25% voire 3,00%. «Nous estimons la moyenne européenne pour 2014 à 9,2% et il faut savoir qu’entre 4% et 5% de vacance, c’est déjà une pénurie à l’étranger», détaille le directeur associé, Pierre-Paul Verelst. Pour l’instant, le loyer «prime» se maintient à 42 euros/m² hors TVA au Luxembourg, avec des variations du simple au double entre Esch et le quartier du centre-ville, par exemple. Certains biens récents situés dans des quartiers prisés dépassent quant à eux les 42 euros.
Du côté du retail, l’année a été calme avec une baisse des prises en occupation de 16%, à 21,700 m². En cause, la chute de près de 50% des transactions sur le front du retail warehousing qui n’a représenté que 6.658 m² négociés. Par contre, les transactions dans les «High Street» ont bondi de 24% à près de 12.000 m², faisant de 2014 la meilleure des cinq dernières années. Il faut dire que des opérations majeures ont eu lieu dans le centre-ville de la capitale, avec l’arrivée de Guess sur 900 m² mais aussi de Dior, sur 410 m². Le pipeline reste bien chargé avec quelques projets de petite et moyenne envergure dont l’ouverture d’un Cactus à Lallange en 2016 mais aussi la livraison d’un centre commercial à Schengen la même année. Ensuite, le projet Royal Hamilius prévu en 2017 et le centre commercial Auchan du Ban de Gasperich programmé pour l’année suivante devraient permettre de booster les prises en occupation.
Plus de risque, plus de rendement
Sur le front du résidentiel, le changement de TVA pour les secondes résidences devrait commencer à se faire sentir, avec pour les locataires une hausse des loyers et pour les investisseurs, un appétit pour d’anciennes construction à rénover. «Actuellement au Luxembourg, entre 60% et 70% des développements sont vendus à des investisseurs», souligne Romain Muller. Une tendance qui est appelée à évoluer donc, alors que le rendement est anticipé en baisse. Pour les produits haut-de-de gamme, il est passé de 5,75% à 5,5% et la tendance n’est pas prête de s’arrêter. «Il y a une pression des family offices prêts à aller sous les 5% pour le rendement», explique le Managing Director. JLL remarque aussi un retour de l’intérêt pour des produits a priori plus risqués, mais aux rendements plus élevés. Voilà qui incite l’opérateur à anticiper d’excellentes perspectives pour l’année en cours, qui devrait être marquée par la vente de certains immeubles situés au Kirchberg mais aussi par des transactions de grande taille.
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