LUXEMBURG
PASCAL STEINWACHS

Die Wohngemeinschaften sollen in die Gesetzgebung aufgenommen werden

Die Mieter besser schützen und informieren, und die Vermieter besser informieren. Das ist laut Wohnungsbauminister Henri Kox die Hauptzielsetzung des Gesetzentwurfs über eine Reform der Mietverträge, der gestern Nachmittag zuerst den Mitgliedern des zuständigen Parlamentsausschusses (via Videokonferenz) vorgestellt wurde, ehe der Minister vor die Presse trat.

Dabei wies Kox darauf hin, dass bei der Ausarbeitung des Gesetzesprojekts auch verschiedenen Gesetzesvorschlägen der Opposition - unter anderem von David Wagner (déi Lénk) und Marc Lies (CSV) - Rechnung getragen worden sei, was aber nicht verhindert, dass der Wohnungsbauminister davon ausgeht, dass in der parlamentarischen Ressortkommission noch intensiv über die Reform des Mietgesetzes diskutiert werden dürfte. Die Gesetzesinitiative sei nun jedenfalls, wie erhofft, noch vor der Sommerpause fertiggestellt worden; er wäre froh, wenn der Gesetzentwurf binnen eines Jahres unter Dach und Fach sei. Er gehe indes davon aus, dass dieses Gesetz zusammen mit dem „Pacte Logement 2.0“, der am heutigen Donnerstag auf einer weiteren Pressekonferenz vorgestellt wird, für eine gewisse Dynamik auf dem Wohnungsmarkt sorgen werde.

Agenturkosten sollen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden

Mit dem reformierten Gesetz sollen die Kosten für die Immobilienagenturen  jeweils zur Hälfte vom Mieter und vom Vermieter übernommen werden, wurden diese Kosten hierzulande doch bislang allein vom Mieter übernommen. Im zuständigen Kammerausschuss wurde gestern in diesem Zusammenhang von einer „falschen guten Idee“ gesprochen, könne diese neue Bestimmung doch nun dazu führen, dass die diesbezüglichen Kosten nun einfach auf die Mietpreise verrechnet würden.

Was nun die Mietkaution anbelangt, die bis jetzt nicht mehr als drei Monatsmieten betragen durfte, so soll diese in Zukunft auf zwei Monate herabgesetzt worden. Auch soll zukünftig bereits bei der Bezahlung der Mietkaution präzisiert werden, wann und wie genau diese Kaution im Falle eines Auszugs wieder ausbezahlt werden soll.

Eine große Neuerung ist indessen die Aufnahme der Wohngemeinschaften („Colocation“) in die Gesetzgebung, wo mehrere Mieter einen Mietvetrag mit dem Vermieter unterschreiben würden. Wie Henri Kox unterstrich, würden die Wohngemeinschaften einem neuen Gesellschaftsmodell entsprechen, das nicht nur bei jungen Leuten immer beliebter werde. Wohngemeinschaften seien dann auch auf keinen Fall mit einer Untervermietung oder den sogenannten möblierten Zimmern („Kaffiszëmmeren“) zu verwechseln, die in der Regel völlig überteuert seien.

Luxemburg bekommt Mietdeckel

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft die Höhe der Miete, soll doch nun schon im Mietvertrag stehen, dass es so etwas wie einen Mietdeckel gibt. So darf der Eigentümer laut Gesetz nicht mehr als fünf Prozent der Summe, die er in das Gebäude investiert hat, als Miete verlangen. Der Begriff des investierten Kapitals umfasst den Preis des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht, den Preis der Errichtung des Gebäudes, und den für eventuelle Renovierungs- und Umbaumaßnahmen eingesetzten Betrag.

Ein eben solcher Mietdeckel von fünf Prozent soll in Zukunft ebenfalls für möblierte Zimmer gelten, derweil der Begriff der Luxuswohnungen abgeschafft wird. Wenn ein Mietvertrag verlängert wird, soll er in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt werden, derweil auch die Mietkommission reformiert werden sollen. Hier schwebt dem Minister eine Art „Médiateur“ vor.

Priorität auf Mietwohnungen legen

Der Ressortminister  gab dann auch noch an, dass er jetzt auf eine gezielte Wohnungsbaupolitik setze, liege das Hauptproblem doch derzeit bei den Mietwohnungen, die für Leute mit geringem Einkommen viel zu teuer beziehungsweise unerschwinglich seien.

Mit dem reformierten Gesetz würden mit Sicherheit nicht alle Probleme auf dem Wohnungsmarkt gelöst, aber er sei überzeugt, dass auf dem Mietmarkt etwas geschehen müsse.

Die entsprechenden Arbeiten im zuständigen Kammerausschuss sollen nun nach der Sommerpause im Herbst aufgenommen werden. Bis dahin dürften die Probleme auf dem Wohnungsmarkt und auf dem Mietmarkt noch einmal ansteigen...

Der Mietspiegel

Wie sich die durchschnittlichen Preise in Luxemburg entwickeln: ein Überblick

Luxemburg ist ein Land der Wohnungseigentümer. So sind drei Viertel der Haushalte Besitzer ihrer eigenen vier Wände – bei den Luxemburgern erreicht dieser Prozentsatz sogar 85 Prozent. Die Quote der Besitzer hat sogar zu genommen – von 68 Prozent auf 74 Prozent zwischen 2010 und 2016. Allerdings sind lediglich 43 Prozent der armutsbedrohten Haushalte Besitzer ihrer Wohnung.

Wohnungsbauministerium und „Observatoire de l’Habitat“ gehen davon aus, dass der Anteil der Mieter aufgrund steigender Immobilienpreise in den kommenden Jahren wachsen wird. Im vergangenen Oktober haben die Instanzen in ihre Publikationsreihe „Le Logement en chiffres“ eine Feinanalyse der Lage am Mietmarkt auf Grundlage der Zahlen von 2018 vorgenommen.

Sie zeigt vor allem auf Basis der Mietumfrage des Statec den Unterschied zwischen den durchschnittlichen Mietpreisen auf, die in Anzeigen gefordert werden und jenen, die tatsächlich in den Mietverträgen stehen.

Tatsächlicher Preis unter gefordertem Preis

Der durchschnittliche geforderte Mietpreis für eine Wohnung im Großherzogtum lag 2018 bei 1.611 Euro. Es überrascht wenig, dass der durchschnittliche Preis im Kanton Luxemburg deutlich höher liegt, und zwar bei 1.819 Euro und der Preis im Norden (Kantone Clerf, Diekirch, Redingen und Vianden) deutlich niedriger mit 1.067 Euro. Die gleiche Feststellung gilt für die geforderte Häusermieten. Die Wohnhäuser zur Miete haben übrigens eine durchschnittliche Fläche von 160 Quadratmetern.

Die tatsächlich in den Mietverträgen vereinbarten Mieten liegen aber deutlich unter den geforderten Preisen und zwar in allen Regionen des Landes. So muss man im Kanton Luxemburg mit durchschnittlich 1.170 Euro Monatsmiete für eine Wohnung rechnen, im Raum Capellen-Mersch mit 1.019 Euro, im Landesosten mit 879 Euro, im Kanton Esch-Alzette mit 845 Euro und im Norden mit 783 Euro.

Auch die tatsächlichen Mieten für Wohnhäuser liegen deutlich unter den geforderten Preisen. Im Landesmittel bei 1.462 Euro gegenüber 2.805. Im Kanton mit den teuersten Wohnhausmieten, dem Kanton mit der Hauptstadt, liegen betrug die Differenz ganze 1.414 Euro.

Mieten werden relativ selten angepasst

Die neuesten Zahlen über die Mieten stammen aus dem zweiten Trimester 2019. Sie beruhen ausschließlich auf den Anzeigen der Vermieter. Der Landesdurchschnitt für Monatsmieten von Wohnungen lag in diesem Trimester bei 1.566 Euro, für Häuser bei 3.189 Euro. Wobei ein Appartement mit zwei Zimmern für durchschnittlich 1.809 Euro Miete zu haben war und eine Wohnung mit drei Zimmern für 2.581 Euro monatlich. Im Norden wurden Appartements im zweiten Trimester 2019 für durchschnittlich 1.023 Euro Monatsmiete angeboten (-1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Trimester 2018), im Westen für 1.180 Euro (+8,7 Prozent), in der Region Zentrum-Norden für 1.176 Euro (+1,4 Prozent), in der Region Osten für 1.322 Euro (+8,2 Prozent), in der Region Zentrum-Süden, die 76 Prozent der Mietanzeigen betreffen, für 1.680 Euro (-6,4 Prozent) und in der Region Süden für 1.191 Euro (+3,5 Prozent). 68 Prozent der Anzeigen für Wohnhäuser zur Miete entfallen übrigens auf die Region Zentrum-Süden.

Insgesamt 3.904 Anzeigen für Wohnungen und 513 für Wohnhäuser wurden damals untersucht, in etwa die gleiche Anzahl wie im zweiten Trimester 2018. Es wurde festgestellt, dass besonders die Zahl der Anzeigen für Studios im Jahresvergleich stark angezogen hat und zwar um mehr als 70 Prozent.
Welche Preise schlussendlich in den Mietverträgen stehen, ist schwer zu beurteilen, weitere Resultate der „Enquête Loyers“, welche die Mietentwicklung der gleichen Wohnungen über eine Periode von vier Jahren untersucht, sind noch nicht bekannt. Vermutlich sind die Mieten allerdings kaum gefallen. Das „Observatoire de l’Habitat“ stellte jedenfalls für das zweite Trimester 2019 fest, dass deutlich weniger Anzeigen für Wohnungen mit mehreren Zimmern geschaltet wurden.

Aus den „Enquêtes Loyers“ der Jahre 2014 bis 2018 geht jedenfalls hervor, dass die meisten Mieten der ausgewählten Wohnungen unverändert blieben: bei 60,2 Prozent gab es während dieser Periode keine Veränderungen. Bei den Häusern zur Miete sind es sogar 67,8 Prozent.

Änderungen an den Mieten sind Verhandlungssache zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Das Gesetz verbietet Automatismen, wie etwa die Mieten an die Indexentwicklung zu koppeln.