LUXEMBOURG
CATHERINE KURZAWA

Evaluation, gérance ou encore recherche et conseil: les agents immobiliers professionnels ajoutent des cordes à leur arc

Plus que des intermédiaires entre propriétaires et locataires, les agents immobiliers professionnels proposent une palette de services de plus en plus large. Il faut dire que le marché est en pleine évolution et les professionnels doivent donc s’adapter. Cushman & Wakefield par exemple emploie une quarantaine de salariés en Belgique et au Luxembourg pour l’expertise (encore appelée évaluation) et la gérance (également connu sous le nom de «Asset Services »).

«On est un peu représenté comme le chef d’orchestre: on est le lien entre tous les départements», illustre Olivier Lebrun, associé et responsable du département «Asset Services» pour le Luxembourg. Car si le Luxembourg se distingue des autres pays avec une part de 70% environ de propriétaires privés qui assurent eux-même la gérance de leurs biens, la demande de services des 30% restants demeure importante. «En déléguant la gestion à des professionnels, les propriétaires peuvent s’assurer du bon état locatif de leur bâtiment et en déléguer le risque. En effet, outre la gestion du risque et du bâtiment, un gérant professionnel facilite grandement les discussions sur la location des surfaces ou sur la vente du bâtiment», pointe Olivier Lebrun. Le resserrement des normes ITM et plus spécifiquement des normes de prévention incendie est un exemple parmi d’autres du besoin de professionnalisation qui se fait sentir dans la gestion des biens.

Au Grand-Duché, Cushman & Wakefield revendique la gérance de quelque 600.000 m² de bâtiments, en plus du centre commercial Auchan Kirchberg. Et le métier se spécialise au fil des années, avec des compétences requises tant dans le domaine commercial que technique.

Dans un autre registre, l’expert souligne que «si le loyer et la localisation demeurent les éléments déterminants dans le choix d’un bien pour un locataire, les charges et les performances énergétiques prennent de plus en plus d’importance et font désormais partie intégrante de la décision du locataire de venir ou non».

L’évaluation: une mission parfois compliquée

Quant aux services d’évaluation, ils ne sont pas destinés qu’aux candidats à la vente. «Le but n’est pas de simplement fournir une valeur, mais également de donner des conseils en termes de stratégie locative, d’investissements nécessaires et de potentiel de redéveloppement, et ce afin de maximiser cette valeur. Notre rôle de conseil doit permettre d’identifier les risques et les opportunités liées à chaque bien», insiste Ardalan Azari, associé au sein du département évaluation et conseil. Ce dernier pointe toutefois une lacune: «On ne peut pas dire que le marché soit totalement transparent sur les loyers réels pratiqués ainsi que les prix de vente réalisés. Cette opacité produit néanmoins un atout pour les sociétés proches du marché telles que la nôtre, car nous disposons ainsi d’informations privilégiées, en collaboration avec les départements transactionnels.»

Autre allié précieux, le département recherche et études, comme celui piloté par Cédric Van Meerbeeck. «Notre rôle est de collecter toute l’information disponible, tant macroéconomique et sociodémographique que des données de marchés immobiliers afin de comprendre les dynamiques de marchés actuelles, d’en dégager des tendances pour le futur et d’ainsi pouvoir conseiller nos différents clients», synthétise-t-il. Ses analyses portent également sur des éléments urbanistiques et de programmation urbaine, aidant ainsi les développeurs ou pouvoirs publics à la définition de leur projets, tant en termes de m² que de distribution entre surfaces bureaux, commerciales et résidentielles par exemple. Et à l’horizon, le responsable de la recherche pour la Belgique et le Luxembourg l’assure, ce sont les projets mixtes réunissant des bureaux, des logements et des commerces qui tireront leur épingle du jeu, «pour être le plus proche possible du marché et des attentes de la population et de la main-d’œuvre».


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