En dépit d’une baisse du volume d’investissement à 1,2 milliard d’euros en 2017

En 2017, les investissements dans l’immobilier professionnel ont atteint 1,2 milliard d’euros au Grand-Duché selon Savills, qui souligne qu’il s’agit du deuxième plus gros volume depuis l’année record de 2007 où 2,6 milliards d’euros avaient été comptabilisés. Toutefois, ce volume glisse de 17% par rapport à 2016 et les rendements apparaissent sous pression, à 4,5% voire 4%. Le «Managing Director» de Savills Luxembourg Régis Luttmann nous éclaire sur ce marché.

Au niveau des volumes d’investissement, l’année 2017 est qualifiée de bonne. Mais on est encore très loin des niveaux d’avant-crise…

RÉGIS LUTTMANN Il y a eu une année à 2,6 milliards mais c’était vraiment très exceptionnel. C’était une période aussi où le marché devenait un marché international. Il y avait beaucoup d’immeubles qui n’étaient pas encore dans des grands fonds internationaux ou institutionnels. Alors que maintenant, c’est vraiment un autre marché. Et on était dans une période aussi qui était différente d’un point de vue risque, on faisait beaucoup de développements spéculatifs. A l’époque, les banques étaient extrêmement désireuses de financer tout projet. Après la crise, les banques sont devenues très cautionneuses. Et aujourd’hui, elles continuent à financer du spéculatif mais il faut qu’ils aient des fondamentaux qui soient vraiment excellents comme une super localisation ou alors déjà une partie de l’immeuble pré-louée.

On a eu énormément de projets spéculatifs vendus à des fonds d’investissement dans cette période d’avant-crise en 2007-2008 et en fait, ce qui est intéressant à observer, c’est que si ces immeubles avaient été achetés à des valeurs élevées et n’étaient pas du tout sortis de terre - c’étaient juste des immeubles autorisés - beaucoup d’immeubles ont été livrés après crise. En fait, les investissements réalisés en 2007 étaient pour des immeubles dont la construction s’achevait pour beaucoup en 2010. Et si on regarde nos statistiques, c’est en 2010 que le taux de vacance a atteint son pic.

Le rendement yield se tasse. Dans ce contexte, est-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier professionnel?

LUTTMANN On ne se rémunère plus comme avant, cela est dû à la baisse des taux. Le bureau a une barre psychologique à 4% qui n’est pas encore franchie. Pour des grands fonds d’investissement, Luxembourg reste une petite ville par rapport à d’autres plus grandes. Mais dans ces autres plus grandes comme Londres, Paris ou Francfort, on atteint des rendements qui sont beaucoup plus bas qu’à Luxembourg en réalité. A Londres par exemple on va trouver des bureaux en-dessous de 3%. Et ça devient du point de vue des investisseurs beaucoup trop cher à Londres, Paris ou Francfort. Francfort par exemple a bénéficié plus que la moyenne du Brexit. Les fonds d’investissement se ruent sur les immeubles. Mais en fait c’est très difficile pour eux d’emporter la mise. Ils se retrouvent à tous vouloir exactement la même chose dans ces grandes villes et à augmenter les prix, baisser les rendements. Beaucoup viennent nous voir et nous disent que Londres, Paris ou Francfort ne sont plus des priorités parce qu’ils estiment qu’il y a trop de concurrence. Et donc, quand on compare des immeubles qui sont souvent avec des locataires de la même qualité et des standards semblables, ça les encourage à venir à Luxembourg car on est à 4% ou 4,5% Et même si nous ça nous paraît être un record (plus bas) en terme de rendement, pour eux, ce n’est pas du tout «cher».

Et en ce qui concerne la fiscalité?

LUTTMANN En matière de taxation, le système est intéressant mais il y a surtout une lisibilité de la fiscalité luxembourgeoise qui plaît bien. Elle est simple et ça, c’est intéressant. La fiscalité est une chose, mais c’est surtout le dynamisme du marché locatif qui va donner de la sécurité à l’investissement.

Ce sont beaucoup d’éléments mis ensemble. La fiscalité va créer de l’attractivité pour le pays. Maintenant pourquoi les gens achètent certains produits immobiliers, c’est parce qu’ils savent qu’on a un taux de vacance extrêmement faible et qu’on a des locataires, pour la plupart des gros occupants, en croissance. C’est une croissance organique du marché luxembourgeois et cela est très attirant.


www.savills.lu