LUXEMBOURG
CLAUDE KARGER

John Ravoisin, associé «Real Estate» chez PwC Luxembourg sur l’évolution des marchés de l’immobilier au Grand-Duché et dans la Grande Région

Quelle évolution des prix immobiliers au Luxembourg et en Grande Région ? Devons-nous craindre une bulle immobilière ? Et quelles sont les solutions pour atteindre un équilibre entre l’offre et la demande dans le résidentiel, mais aussi dans l’immobilier de bureau ? C’est, entre autres, sur ces questions que nous nous sommes entretenus avec John Ravoisin, associé Real Estate chez PwC Luxembourg.

Monieur Ravoisin, les prix de l’immobilier résidentiel ne cessent d’augmenter au Luxembourg. Quelles sont les raisons de cette tension?

John Ravoisin Le Grand-Duché se trouve dans une période de croissance économique de l’ordre de 3, voire de 4% ces dernières années. Evidemment, une économie dynamique attire de très nombreux talents qui souhaitent s’y installer - avec leur famille dans de nombreux cas - et le plus près possible de leur lieu de travail. La population croît ainsi de près de 2,3% par an.

En comparaison, le taux de croissance démographique en Belgique affiche 0,8%, en France 0,5% et en Allemagne, il est même négatif avec -0,2%.

Cela représente environ 13.000 nouveaux résidents par an à la recherche d’un lieu de vie au Luxembourg . Conséquence: les propriétaires arrivent à vendre aux prix souhaités pour les biens de qualité et ils ont aussi généralement la chance de pouvoir choisir leurs locataires tellement la demande est grandissante et l’offre limitée.

N’est-ce pas là une évolution dangereuse pour l’économie luxembourgeoise? Sachant que si la spirale des prix s’effondre un jour, résultant en une dévaluation des biens, le marché de l’immobilier pourrait prendre un sacré coup, causant par exemple des défaillances au niveau des prêts hypothécaires ou d’investissement?

Ravoisin Effectivement, c’est une situation à surveiller de près et des autorités comme la Banque centrale et la CSSF le font très bien.

Cependant toutes les analyses portent à croire qu’une bulle immobilière n’est pas à l’ordre du jour - en tout cas dans les cinq prochaines années, où la croissance économique devrait rester au rendez-vous.

Lëtzebuerger Journal

Et si la demande gonflait d’un coup de manière conséquente? Avec le Brexit, des milliers d’emplois pourraient être délocalisés de Londres à Luxembourg…

Ravoisin C’est un fait qu’il ne faut pas négliger en effet. Le Grand-Duché, dans cette éventualité, aurait alors beaucoup de difficultés pour les absorber. Par ailleurs, les prix immobiliers, qui ont déjà augmenté de 40% depuis 2009 feraient sans aucun doute encore un bond supplémentaire. Pour l’instant, rien ne permet de dire que ce scénario se réalisera. Par ailleurs, il faut aussi prendre en considération le fait que la place financière et ses métiers évoluent.

Demain, très certainement, des services de back-office d’entreprises pourraient davantage être installés en périphérie de la ville de Luxembourg, tout en conservant stratégiquement un front office en centre-ville. Enfin, de nouveaux emplois à haute valeur ajoutée verraient d’autres profils s’installer sur le territoire…

Mais même si ce bond n’arrive pas et que l’on arriverait à mobiliser davantage de terrains pour réduire ainsi la pression sur les prix immobiliers, le Luxembourg sera toujours à la peine pour équilibrer offre et demande dans l’immobilier résidentiel. Une raison pour tenter de meilleures collaborations au niveau du développement de projets résidentiels pour des personnes travaillant au Luxembourg dans la Grande Région?

Ravoisin Une telle réflexion, qui n’a pas encore été amorcée, serait certainement intéressante. Mais on ne peut pas envisager de tels projets sans prendre en compte un certain nombre de facteurs importants, comme la mobilité de ces personnes vers le Luxembourg ou encore, le financement d’infrastructures ou de services rendus aux habitants de ces ensembles immobiliers regroupant, sur plusieurs espaces économiques différents, des frontaliers qui consomment quotidiennement au Grand-Duché… Gardons en tête que chaque territoire devra y trouver des intérêts en plus de les financer, sinon ce type de projet sera voué à l’échec.

Quelles solutions voyez-vous donc pour détendre le marché du résidentiel au Luxembourg ?

Ravoisin Je pense, par exemple, qu’il faut accélérer les procédures de viabilisation des terrains, réfléchir aussi à davantage d’incitatifs fiscaux pour les propriétaires et permettre en outre plus de partenariats privés/publics. Le gouvernement a amorcé des mesures allant dans cette direction, il faut à présent les évaluer et les développer.

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Quelle est votre analyse du marché des surfaces de bureaux? Est-il sous une pression semblable que le résidentiel?

Ravoisin C’est un marché très localisé, très concentré sur la capitale, qui se caractérise par de petites réserves de biens et des taux de rendements sous pression du fait de la demande.

C’est aussi, et il faut l’indiquer, un marché très stable. Il est évidemment aussi sous pression en raison de l’évolution économique du Grand-Duché, qui est devenu le deuxième centre mondial de fonds d’investissement, mais pas seulement.

Le fait de créer des espaces de travail sur les frontières ou dans la région limitrophe des pays voisins pourrait-il y contribuer? Le gouvernement a annoncé la création de tels espaces de travail partagé comme une réponse à la congestion du trafic. Mais cela n’influerait-il pas sur l’immobilier de bureaux dans la capitale?

Ravoisin L’idée n’est pas mauvaise, mais d’un côté, cela va prendre du temps, car les entreprises devront repenser toute leur chaîne de travail, sans parler de la protection des données évidemment.

D’autre part, j’imagine mal que cela pourrait réduire la demande en surfaces de bureaux dans la capitale car la plupart des entreprises souhaiteront avoir une présence dans le cœur économique du pays, mais cela permettrait d’absorber davantage la demande et de réduire substantiellement le trafic.