LUXEMBOURG
AUDREY SOMNARD

Les magasins physiques résistent à l’e-commerce au Luxembourg

Les baux commerciaux ne se sont jamais aussi bien portés depuis 2010, estime le spécialiste de l’immobilier professionnel, Cushman & Wakefield Luxembourg dans une analyse publiée lundi. Si l’e-commerce continue de progresser sur le marché luxembourgeois, le spécialiste estime que le commerce physique a encore toute sa place au Grand-Duché. «Le marché du Retail a fait preuve d’une activité très soutenue lors des derniers mois au Luxembourg. Le secteur a atteint une prise en occupation totale de 32.000 m² en 2018, soit une hausse de 11% par rapport à 2017, qui devrait encore fortement s’accentuer en 2019. L’e-commerce a une influence certaine, mais il reste toujours un bel avenir pour le commerce physique au Luxembourg, notamment via de grands projets prévus en 2019, comme le Royal-Hamilius à Luxembourg et la Cloche d’Or qui accueilleront de nouveaux noms sur le marché», explique Virginie Chambon, «Head of Retail Agency» chez Cushman & Wakefield Luxembourg.

Pourtant les Luxembourgeois sont friands d’e-commerce, puisqu’ils sont 80% des 16-74 ans à commander online au Luxembourg en 2017, c’est plus que chez les voisins comme en Belgique (60%), en France (67%) et en Allemagne (75%). Seul le Royaume-Uni surpasse ce chiffre, avec 82%. Le secret c’est que les «retail park», les centres commerciaux en dehors des hyper centres ville ont encore un attrait, avec l’avantage d’avoir un accès facilité pour les clients, et des loyers moins cher qu’en centre-ville. Il y a également des secteurs qui se démarquent du digital remarque l’étude. Ainsi le secteur du luxe, qui mise avant tout sur sa notoriété dans les grandes villes et les relations humaines avec la clientèle, garde une avance sur l’online. Le secteur du luxe profite notamment du tourisme, dans les grandes villes la présence de boutiques de luxe permet de devenir une «destination» à part entière. Le secteur des boissons et autre alimentation propose quant à lui des «expériences » gustatives et sensorielles contre lesquelles Internet peut difficilement rivaliser: restaurants, bars, cafés, épiceries spécialisées, les clients veulent goûter, toucher, sentir, passer un bon moment. En outre, la spécificité et la diversité proposée par le secteur permettent d’expliquer sa bonne santé.

Une de ses meilleuresannées depuis 2010

Virginie Chambon attire l’attention des détaillants luxembourgeois sur les effets de l’e-commerce sur le commerce physique: «La part de marché de l’e-commerce croît, c’est certain. Cependant, il serait faux de dire que l’e-commerce l’a emporté sur le commerce physique, qui représente toujours la part de marché la plus importante. Pour survivre, il est nécessaire que le marché du Retail physique s’adapte. On observe par exemple une diminution du nombre de magasins, mais une augmentation de leur taille. Pour les marques, un magasin standard ne suffit plus toujours, il faut proposer de véritables “expériences” à leurs clients. »

Le secteur a atteint une prise en occupation totale de 32.000 m² en 2018, une de ses meilleures années depuis 2010. En 2017, le total s’élevait à 28,775 m², soit une augmentation de 11%. La tendance devrait s’accentuer en 2019, avec la livraison prévue de grands projets comme le Royal-Hamilius, Infinity et la Cloche d’Or. En 2018 ce ne sont pas moins de 92 millions d’euros qui ont été investis dans le marché du Retail au Luxembourg. Et pour la première fois depuis vingt ans, le loyer le plus élevé payé pour le meilleur bâtiment a baissé dans le centre-ville de Luxembourg. Les loyers sur la Grand Rue s’élève en moyenne à 2.160 euros/m² par année, pour 1.080 euros sur l’Avenue de la Gare. Ces loyers sont dans la moyenne des capitales européennes. Les loyers au Luxembourg sont encore loin de ceux pratiqués à Londres, qui sont 8 fois plus élevés, qui s’affichent à 16.000 euros au m² par an. Le secteur du Retail au Luxembourg occupe au total 650.000 m². 48% de cet espace est occupé par des centres commerciaux, alors que les «retails parks» et les «high streets» occupent chacun 26% du total. Au Luxembourg, on compte 1,10 m² de surface Retail par habitant, ce qui est une moyenne plutôt basse par rapport aux pays voisins. La Belgique est à 1,6 m² par habitant, et les Pays-Bas à 1,68 m² par habitant.