LUXEMBOURG
CATHERINE KURZAWA

Loyers élevés, manque d’attractivité et concurrence: les commerces sont en zone de turbulence

Le centre commercial «Opkorn» à Differdange, le «Nordstroos Shopping Mile» de Marnach ou encore «Borders» à Remerschen: quelque 40.000 m² de nouvelles surfaces commerciales ont été livrés en 2017 dans des centres commerciaux au Luxembourg. «Dans tous ceux qui ont ouvert en 2017, aucun ne dit que ça marche du tonnerre», constate Jean-Marie In, à la tête de l’agence dédiée aux bâtiments commerciaux et industriels chez Inowai. «C’est un gros signal d’alarme pour la Cloche d’Or» dont l’ouverture est prévue à la fin de cette année, prévient-il.

Car le pipeline est chargé avec quelque 123.000 m² de surfaces commerciales en construction dans six projets, dont 75.000 m² pour la Cloche d’Or, 17.000 m² pour Royal-Hamilius et 12.000 m² d’extension du Shopping-Center Massen, à Wemperhardt. «L’offre est arrivée à saturation», ajoute l’expert qui pointe un paradoxe dans la croissance économique et démographique du Luxembourg qui ne se reflète pas dans le chiffre d’affaires des magasins. En cause selon Jean-Marie In, l’e-commerce, les chantiers qui nuisent à la mobilité mais aussi un manque d’attractivité et de diversité dans l’offre commerciale.

Des cellules vides dans les centres urbains

«Le concurrent n°1 reste le centre-ville de Trèves», soutient l’agent qui pointe aussi l’émergence des centres commerciaux «outlet» situés à Messancy côté belge et Zweibrücken côté allemand. Au Luxembourg, un phénomène jamais vu par le passé apparaît: l’émergence de cellules commerciales vides dans les centres urbains. Selon le dernier décompte d’Inowai, il y on aurait dix dans la ville haute, 21 à Dudelange et 26 à Esch/Alzette. «Je pense que ce qui va arriver, c’est une descente des loyers». Ces derniers varient de 20 euros/mois/m² dans les commerces périphériques à 110 euros/mois/m² dans les centres commerciaux dans et autour de la capitale. Dans les rues commerçantes de la ville haute, l’addition monte même à 130 euros/mois/m². Et de souligner que les loyers sont indexés chaque année tandis que les enseignes placent le curseur de rentabilité de plus en plus haut.

«Luxembourg n’est pas un marché à la taille critique pour une enseigne», pointe Jean-Marie In. Il semblerait que le prix élevé des loyers ne puisse pas être compensé par les atouts du pays, à savoir une TVA de 3% sur les vêtements pour enfants qui fait gonfler la marge des détaillants mais aussi un pouvoir d’achat plus élevé. «Historiquement, le panier moyen au Luxembourg est entre 18% et 35% plus élevé qu’en France et en Belgique, tous types d’activités confondues».

Pour les mois à venir, Jean-Marie In estime que «la mobilité va rester un des enjeux majeurs». Les magasins de proximité devraient gagner en attractivité tandis que les enseignes alimentaires vont faire face à une phase de déconsommation. Enfin, les nouvelles technologies telles que celles utilisées par Amazon dans son enseigne Amazon go aux Etats-Unis devraient traverser l’océan. «Ils vont tous devoir s’y mettre, ils n’auront plus le choix car les gens ne voudront plus faire la file aux caisses». Décidément, le marché du retail est et restera agité à l’avenir.

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