LUXEMBURG
CLAUDE KARGER

Der „Pacte Logement 2.0“ soll mehr erschwinglichen Wohnraum in den Gemeinden schaffen

Die „procédure d’urgence“ beim Staatsrat ist bereits beantragt, denn es wird schnell gehen müssen mit dem Gesetz zum „Pacte Logement 2.0“. Schließlich laufen die Maßnahmen des ersten Wohnungsbaupakts zum 31. Dezember 2020 aus. Dieser Pakt mit den Gemeinden war einst die Speerspitze der vom damaligen Minister Fernand Boden (CSV) lancierten „Wohnungsbauoffensive“ nach dem denkwürdigen Eingeständnis von Ex-Premier Jean-Claude Juncker im Jahr 2006 vor dem Parlament, in der Wohnungsbaupolitik „versagt“ zu haben. Die Offensive zur Schaffung von mehr Wohnraum wollte man gemeinsam mit den Gemeinden angehen. Den Kommunen, deren Bevölkerung um mehr als 15 Prozent über ein Jahrzehnt wuchs, winkten Zuschüsse. Allerdings wurde das Gros der rund 400 Millionen Euro, die seit 2008 an die 97 Nutznießerkommunen ausgeschüttet wurden, für Schulen, Kinderbetreuungsstrukturen, Straßen oder Kläranlagen aufgewendet - nur vier Prozent flossen in den Bau von Wohneinheiten durch die Gemeinden, eine Bindungsweisung gab es nicht.

Der Wohnungsbauberater

Gebaut wurde natürlich trotzdem, denn das - ebenfalls zu reformierende - Gesetz von 1979 zu den Beihilfen im Wohnungsbau sieht Unterstützungen von bis zu 75 Prozent für Grundstückserwerb und Wohnungsbau vor, aber der „Pacte Logement 1.0“ hat sein Ziel des Ansporns zum Bau von mehr erschwinglichem Wohnraum in öffentlicher Hand klar verfehlt. Das soll sich nun mit dem neuen Wohnungsbaupakt ändern, den Wohnungsbauminister Henri Kox (déi gréng) und Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) gestern nach einem längeren Konsultierungsprozess mit den Gemeinden im vergangenen Jahr und einer Konsultierungsdebatte im Parlament im vergangenen Dezember vorstellten.
Ein Gesetzentwurf war bereits fürs Frühjahr angekündigt worden, doch die Arbeiten waren wegen der Covid-19-Pandemie etwas ins Stocken geraten. Die großen Neuerungen beim „Pacte Logement 2.0“ sind, mit dem Ziel, nachhaltig erschwinglichen Wohnraum in öffentlicher Hand zu schaffen, deren drei: staatliche Fördergelder werden künftig nur noch aufgrund der Anzahl der geschaffenen „logements abordables“ - wobei der Terminus „abordable“ noch genau zu umreißen ist - fließen. Wobei allerdings bereits bei Abschluss einer ersten Konvention eine Finanzierung vorgesehen ist (siehe Grafik).
Zweitens werden die Kommunen, die an dem Pakt teilnehmen möchten, ein „Programme d’action local - logement“ ausarbeiten müssen, eine Strategie für die Förderung von erschwinglichem Wohnraum auf ihrem Territorium, wobei sie bei dieser Arbeit nicht allein gelassen werden: Das Wohnungsbauministerium zahlt nämlich bis zu einem gewissen Limit die Stundensätze von Wohnungsbauberatern. „Mir hu geknäipt“, sagt Henri Kox zu diesen Experten - entweder aus dem Wohnungsbauministerium oder von extern -, die ähnlich wie die Klimaberater für die Gemeinden funktionieren sollen und sie auch bei der Umsetzung der Strategie begleiten sollen, zu der eine weitere Konvention mit dem Staat unterzeichnet wird.

600 statt 365 erschwingliche Wohnungen jährlich

Damit die Kommunen leichter an Grundstücke oder Wohnungen kommen, um erschwinglichen Wohnraum schaffen zu können, werden auch das Gesetz von 2004 über die kommunale Bebauung und urbane Entwicklung geändert sowie das Landesplanungsgesetz.
Bislang müssen bei einem Teilbebauungsplan von mehr als 25 Wohneinheiten zehn Prozent zu erschwinglichen Preisen angeboten werden, wobei der Privatpromoter sie an Haushalte verkauft, die in den Genuss der Wohnungbeihilfen kommen. Künftig soll der Verkauf auf dem Privatmarkt die absolute Ausnahme sein und die Kommune die betreffenden Wohnungen anschaffen. Kann oder will sie das nicht, wird der Staat Eigentümer, Verkauf oder Vermietung den beiden öffentlichen Bauträgern „Fonds du Logement“ und „Société Nationale des Habitations à Bon Marché“ anvertraut. Erst wenn es keine Abnehmer gibt, landet die Wohnung auf dem Privatmarkt. Zudem ändern die Prozentsätze für die obligatorischen Anteile von erschwinglichen Wohnungen bei neuen Bauvorhaben.
Die Zehn-Prozent-Regel wird nun bereits bei neuen Vierteln mit zehn bis 25 Wohneinheiten greifen, bei mehr als 25 Einheiten gelten 15 Prozent. Die Sätze sind gar noch höher für Vorhaben außerhalb des aktuellen Bauperimeters ab dem 1. Januar 2022: Zehn Prozent für „Lotissements“ mit fünf bis neun Wohneinheiten, 20 Prozent bei zehn bis 25 Wohneinheiten und 30 Prozent bei mehr als 25 Wohneinheiten.
Auf diese Weise soll der Bestand an sozialem Wohnraum schnell steigen, meinen die Minister. Statt wie bislang  365 Wohnungen im Jahresdurchschnitt könnten künftig 600 in der öffentlichen Hand landen.
Die Teilbebauungspläne sollen ferner garantieren, dass es zu einer „ausgeglichenen“ Verteilung der erschwinglichen Wohnungen in den neuen Vierteln kommt. „Wenn wir verhindern wollen, dass die soziale Schere weiter auseinander klafft, muss die öffentliche Hand aktiver werden“, sagt Innenministerin Bofferding, „wir verfügen hier über ein wirksames Instrument um dieses Ziel zu erreichen“.

Testläufe mit Beckerich, Mondorf und Wiltz

„Künftig wird jede Gemeinde im Land mit erschwinglichem Wohnraum konfrontiert“, meint seinerseits Henri Kox, der als ehemaliger Bürgermeister die Schwierigkeiten besonders kleinerer Gemeinden kennt, überhaupt mal an die Kompetenzen zu kommen, um Projekte zur Schaffung von erschwinglichem Wohnraum zu stemmen. Während die parlamentarischen Arbeiten am „Pacte Logement 2.0“ im Herbst richtig starten, will die Regierung dann bereits Tests mit Beckerich, Mondorf-les-Bains und Wiltz fahren.
Dabei soll auch das Tool des kommunalen Informatiksyndikats SIGI zur Vereinfachung des Managements des „Pacte Logement“ gründlich gecheckt werden. Die Daten sind Grundlage für die Jahresbilanz, die jede Kommune im Rahmen des Pakts abliefern muss.
Der Wohnungsbauminister will indes die Anstrengungen einmal jährlich im Parlament bilanzieren, gemeinsam mit der Vorstellung des Jahresberichts des neuen „Fonds spécial pour le soutien du logement“. Der „Pacte Logement“ soll indes alle vier Jahre gründlich ausgewertet werden. Die Fassung 2.0 läuft bis 2032. Ob sie wie geplant in Kraft tritt, muss sich noch zeigen, denn der Teufel steckt bekanntlich im Detail. Bei der Sitzung des parlamentarischen Wohnungsbauausschusses gestern morgen gab es von Oppositionsseite bereits Zweifel an der Wirksamkeit der Maßnahmen. Auch wurde bei der Gelegenheit abermals über die Leerstandssteuer diskutiert, eine weitere Möglichkeit, die Kommunen haben, Wohnraum zu mobilisieren, die aber nur vereinzelt genutzt wird. Die Minister ließen dabei durchblicken, dass eine nationale Leerstandssteuer im Rahmen der angekündigten Steuerreform kommen könnte.