LUXEMBOURG
CATHERINE KURZAWA

Loyers en hausse et record d’investissements: l’immobilier professionnel a le vent en poupe

Le vent n’est pas prêt de tourner pour l’immobilier professionnel: selon l’opérateur JLL, les marchés ont bien performé l’an dernier et le cru 2019 s’annonce prometteur. Avec une prise en occupation de 245.000 m² - soit un bond de 18%, 2018 signe un nouveau record pour le secteur qui a surfé sur plusieurs grosses opérations, comme la livraison au Ban de Gasperich du nouveau siège de Deloitte (31.000 m²), celui d’Alter Domus (10.600 m²) et l’installation d’un grand acteur de l’e-commerce sur plus de 10.000 m² de bureaux au Kirchberg.

Quant au taux de vacance, il s’est contracté à 3,4% pour l’ensemble du marché et est resté sous les 4% pendant trois trimestres d’affilée, du jamais vu depuis 2009. «On entre clairement dans un marché propriétaire», a commenté mardi Romain Muller, «managing director» de JLL lors de la présentation du bilan 2018 de l’opérateur.

La raréfaction des surfaces libres est surtout sensible au Kirchberg, avec 0,8% soit deux fois moins de disponibilités que dans le centre (1,6%). L’aéroport offre un petit peu plus de bureaux vacants, avec un taux de 2,2%, lui aussi en baisse par rapport à 2017.

Maigre pipeline

Pour expliquer cette ruée sur les bureaux, JLL pointe tout d’abord la stabilité politique du Luxembourg et sa capacité à tirer profit des relocalisations post-Brexit. Par ailleurs, si le stock de bureaux a atteint les 4 millions de m² l’an dernier, le pipeline s’avère peu fourni avec 134.000 m² de livraisons attendues cette année, soit près de deux fois moins que les volumes pris en occupation en 2018.

Et sur ces 134.000 m² de nouveaux bureaux, seul un quart n’a pas encore trouvé preneur. «Le taux de vacance va encore se serrer de manière importante», prévient Romain Muller. «Je ne pense pas qu’il arrivera à 0,5% comme en 1999», tempère-t-il.

Qui dit pression sur les disponibilités dit pression sur les prix: le loyer «prime» pour le centre-ville a franchi en 2018 la barre des 50 euros/mois/m² HTVA, soit deux fois plus qu’à Belval. Pour loger son entreprise à moindres coûts, il reste les zones périphériques où le loyer s’affiche en moyenne à 22,50 euros.

Le marché est aussi marqué par la poussée des prises en occupation dans les quartiers de la périphérie de la ville ainsi que du Ban de Gasperich, au détriment du Kirchberg et de la Gare. Ces derniers signent une performance inférieure à la moyenne des cinq dernières années,
note JLL.

Des investissements au plus haut depuis dix ans

Sur le marché de l’investissement, le compteur s’est arrêté à 1,9 milliard d’euros, faisant de 2018 la deuxième meilleure année de tous les temps. «C’est un volume de transactions qu’on observe sur des villes comme Dublin», pointe Vincent Van Brée, «head of capital markets» de JLL.

En un an, les volumes investis ont cru de 53%, portés par les bureaux qui pèsent 90% du volume total. De l’achat du siège de Deloitte pour 225 millions d’euros à celui du bâtiment d’Auchan Kirchberg (JBBK) pour 170 millions d’euros, au moins trois transactions à neuf chiffres ont été enregistrées en 2018. «Les investisseurs croient au Luxembourg et à la croissance des loyers», soutient Vincent Van Brée. Et quand bien même le rendement «prime» se tasse à 4%, il reste supérieur à celui de Paris (3%) ou Francfort (3,25%).

Quant au marché de l’immobilier commercial (retail), le volume des prises en occupation s’est contracté de 23% à 37.654 m², après une année 2017 marquée par la livraison de grands projets d’entrepôts à Bettembourg et Contern, a commenté le consultant senior Hervé Lallement. Quant au pipeline de 2019, il est cinq fois plus élevé qu’en 2018, dopé par la livraison d’Auchan Gasperich et Royal-Hamilius. Pas de quoi inquiéter l’opérateur quant à la solidité des loyers, actuellement de 20 euros/mois/m² pour les surfaces de type entrepôt à 150 euros/mois/m² pour celles situées dans les rues commerçantes.

Quant au marché résidentiel, 2018 a été marqué par une poussée des prix de 7% au dernier trimestre, contre 4 à 5% les années précédentes. Hausse de la population, offre insuffisante par rapport à la demande et taux d’intérêts historiquement bas alimentent la dynamique, d’autant que la demande progresse, soutenue par des frontaliers lassés des trajets et des employés de sociétés en relocalisation post-Brexit. «Les choses ne vont pas changer d’ici à la fin de l’année», constate Robby Cluyssen, consultant senior pour ce segment.

Pas de changement en vue pour le marché dans son ensemble, selon JLL qui attend cette année la livraison du nouveau siège de Ferrero (29.000 m²) sans compter les complexes Naos (14.000 m²) de Belval et Royal-Hamilius (10.050 m²) dans le centre. Dans l’ensemble, 57.000 m² de livraisons sont prévues pour une prise en occupation moyenne de 219.500 m² sur les cinq dernières années. Bref, la course aux m² est lancée.

www.jll.lu