LUXEMBOURG
AUDREY SOMNARD

Le télétravail forcé de la crise a bouleversé les habitudes

Taux de vacance très bas, loyers qui s’envolent, le marché immobilier de bureaux était à la fête avant le début de la crise. Pour William Moulin, Directeur du département Investor Leasing chez CBRE, si le marché a bien été secoué durant ces dernières semaines, il est encore un peu tôt pour tirer des conclusions définitives, mais quelques tendances ressortent.

Si les activités récurrentes n’ont pas été affectées, la partie transactionnelle a accusé un gros ralentissement de son activité. Tandis que les contrats sur le point d’être finalisés ont suivi leur cours, d’autres au contraire ont été arrêtés. «Le deuxième trimestre sera compliqué en terme de résultats, mais cela ne reflètera pas la situation. Globalement, l’économie luxembourgeoise est solide. Il n’y aura pas de fermeture pour ce qui est de l’activité financière, il y aura par contre de la casse en retail», poursuit le spécialiste. Les petits occupants reprennent peu à peu leur activité, les gros occupants ont eux entamé une réflexion en profondeur en interne sur leur stratégie immobilière: «chaque solution sera adaptée à l’activité», estime William Moulin.

Même son de cloche du côté de Vincent Bechet, directeur d’Inowai, qui estime que la place financière a pu continuer son travail, à bonne distance des bureaux: «Ces entreprises ont mis massivement en place le télétravail de façon forcée, ce qui a permis de continuer les activités. Alors qu’elle était encore peu utilisé, la pratique s’est généralisée. Même si tout le monde n’est pas égal devant le télétravail, cela va impacter le marché de bureaux. Des mètres carrés ne seront plus nécessaires demain, mais à quelle hauteur? Il est encore trop tôt pour le dire».

La nouvelle donne de l’ère post-crise

Distanciation sociale, occupation alternée, démocratisation du télétravail un à deux jours par semaine, les entreprises doivent s’adapter à la nouvelle donne de l’ère post-crise, même si à long terme William Moulin parie sur le fait que les habitudes ne vont pas foncièrement changer. «La crise a été un accélérateur de tendance, la flexibilité prônée par les millenials sera privilégiée. Et cette méthode de travail flexible marche, la crise l’a prouvé». Vincent Bechet doute aussi que les bureaux soient réinventés à l’avenir, même si en cas de nouvelle vague de pandémie, «nous serons cette fois préparés».

Autre tendance qui va s’inscrire dans le temps, les bureaux satellite ont le vent en poupe: «Le télétravail est limité pour les frontaliers, et c’est important pour les employeurs de proposer des solutions comme ces bureaux de délestement afin de raccourcir son temps de trajet, les employés apprécient», comment Vincent Bechet. Distanciation sociale s’ajoutant aux problèmes de mobilité, ces expériences ont tout lieu de devenir pérenne, prévient William Moulin: «Le Luxembourg est un laboratoire car il y a des vrais problèmes de mobilité. En 2030 ou 2040, les travailleurs frontaliers vont tripler en nombre, ce type de solution comme les business centers ou encore les espaces de co-working vont être privilégiés pour certaines équipes travaillant sur des projets spécifiques par exemple».

Limiter les risques, c’est bien tout l’enjeu. Les entreprises ne peuvent plus se permettre de se lancer dans des projets trop coûteux. Pour William Moulin, ces dernières risquent de se tourner vers les localisations périphériques avec des loyers moins cher: «Il y aura toujours des établissements qui auront besoin d’afficher une belle adresse boulevard Royal, mais pour les autres c’est le prix qui va faire la différence. Il faut compter 52 euros du mètre carré au centre-ville de Luxembourg, “seulement” 30 à 34 euros du mètre carré à la Cloche d’Or alors qu’il y a une gare et toutes les commodités. Belval aussi est une localisation d’avenir qui est une localisation devenue crédible pour les corporate, en plus d’être situé sur la frontière, une aubaine pour les frontaliers».

Finalement, le spécialiste reste confiant: «A court ou moyen terme, le Luxembourg devrait bien résister, mais l’état de l’économie mondiale va peser de tout son poids, la question est de savoir jusqu’où allons-nous pouvoir résister?»

Paladium

«Il faudra attendre la rentrée»

Antoine Berghen est associé de l’espace de co-working Paladium à Luxembourg, qui devait ouvrir un deuxième espace à la mi-mars... L’ouverture ne s’est jamais faite et la crise a été très difficile pour la petite entreprise: «Nous avons une partie de bureaux privés qui n’a pas beaucoup bougé, même si avec le télétravail ces bureaux étaient assez vides pendant cette période. Pour ce qui est de l’espace de co-working, nous avons dû le fermer. Et comme nous voulions être flexible avec des contrats sans engagement, nous avons enregistré beaucoup de départs. A seulement deux associés, un loyer gelé et des fonds propres, Antoine Berghen continue d’y mettre de sa poche avec son associé: «Avant la crise nous gagnions de l’argent, aujourd’hui on en perd et nous devons compenser sur nos fonds propres. L’Etat nous a refusé des aides, nous devons donc assurer seuls, jusque-là sans aide des banques». Si le pire de la crise est passé, la reprise est très timide: «Cela reprend, mais très doucement, il y a clairement moins de présence qu’avant». Avec le déconfinement, Antoine Berghen espère une amélioration, mais n’est pas dupe: «L’été est toujours une période plus calme pour les espaces de co-working, il faudra attendre la rentrée pour la vraie reprise nous concernant».

Silversquare

«Un impact sur nos chiffres»

Silversquare aurait dû fêter début juin ses deux ans d’ouverture, mais l’ambiance n’est pas trop à la fête et la reprise se fait «timide» explique la manager, Claudine Bettendroffer. L’espace de co-working a fermé pour le monde extérieur, mais est resté ouvert pour ses membres pendant la période de confinement. «Certains ne pouvaient pas travailler de la maison avec leurs enfants, d’autres devaient passer une heure ou deux pour imprimer des choses, de l’administratif, en moyenne nous avions une dizaine de personnes en même temps, sur un total de 200 membres environ. Aujourd’hui nous sommes à une cinquantaine».

Alors que certaines entreprises membres ont été fortement touchées par la crise, d’autres ont tiré leur épingle du jeu: «Les jeunes pousses ICT ont pu aider dans la lutte contre l’épidémie, ce qui est très motivant. Par contre pour d’autres qui étaient déjà fragiles, ou en pleine levée de fonds, tout a été gelé, c’est plus compliqué», poursuit-elle. Si Claudine Bettendroffer estime que la situation n’est pas facile, elle préfère rester positive: «Nous sommes encore relativement chanceux car avant la crise nous étions quasiment plein. Cela a un impact sur nos chiffres, c’est sûr, mais nous avons gardé cet argent pour assurer le paiement de nos fournisseurs». Si la reprise sera lente jusque la rentrée de septembre, les habitudes des entreprises vont changer et devraient bénéficier aux espaces de co-working estime la gérante: «Les grandes sociétés vont vouloir délocaliser leurs équipes en fonction des distanciations sociales et pourraient opter pour des solutions de flex desk».

The Office

«40 mètres carrés par personne»

Gosia Kramer, CEO: «Pendant le confinement, nous nopérions que sur accès par badge des membres. Ce que nous avons observé, cest que beaucoup de nos clients ont pu adapter leur entreprise pour lutter directement contre l'impact du covid. Cela nous a rendus très fiers. Nous avons donc assisté à de nombreuses formations en ligne, à la création de nouvelles applications pour soutenir les magasins et les restaurants etc. Nous avons même fait beaucoup de séances de méditation et de yoga en ligne en plus de nos activités commerciales.

Je ne suis absolument pas d’accord avec les préjugés qui entourent le co-
working, à savoir que l’on n’est pas en sécurité simplement parce que l’on a des espaces ouverts. En fait, nous sommes allés tellement loin que les bureaux traditionnels vont apprendre de nous. À chaque entrée, nous avons des caméras thermiques qui mesurent la température corporelle de chaque collègue qui arrive. Le résultat est relié au badge, de sorte que personne ne peut entrer dans nos locaux s’il a de la fièvre. Deuxièmement, à chaque porte, dans les zones communes et les cuisines, nous avons des points d’hygiène avec des désinfectants pour les mains et des masques à la disposition de nos clients.

Par-dessus tout, nos grands espaces de travail ont toujours été notre principale caractéristique. Nous avons combiné 2.000 mètres carrés! Toutes les salles d’événements, d’ateliers et de réunions ont été transformées en co-
working. En fait, nous disposons en moyenne de 40 mètres carrés par personne. Il est tellement facile chez nous de se trouver un coin privé et de travailler à partir de là, de ne pas être exposé au contact direct de quiconque.»

 
The Foundry

«Une annexe de bureaux d’entreprises»

La petite structure de The Foundry a fermé ses portes le 13 mars dernier pour des raisons de sécurité, pour ne rouvrir il n’y a que trois semaines. La douzaine de membres s’est vu offrir un accès gratuit jusqu’à la fin de l’année pour compenser ces quelques semaines de fermeture. Pour Patrizia Luchetta, manager marketing, la crise a représenté un gros défi mais elle a aussi permis de se réinventer: «Même avant la crise nous avions commencé à proposer des salles de réunion à des entreprises extérieures qui cherchaient à changer de décor. Nous continuons à proposer ce service qui est de plus en plus demandé alors que la distanciation sociale rend les espaces plus exigus dans les entreprises. Cela va être une opportunité pour nous de devenir en quelque sorte une annexe de bureaux d’entreprises». The Foundry était déjà en relation avec des entreprises sud-coréennes pour devenir un point d’ancrage européen pour ces dernières. Avec des solutions pour lutter contre la propagation du Covid-19, The Foundry espère devenir un véritable laboratoire en la matière: «Nous pouvons tester et appliquer ces produits et surtout montrer que cela marche dans un environnement de travail, c’est une opportunité pour être la vitrine européenne de ces entreprises», explique Patrizia Luchetta.