MARC MEHLEN

Coup d’œil sur le nouveau cadre légal entourant les crédits immobiliers avec Clifford Chance

L’acquisition d’un immeuble, que ce soit une maison d’habitation ou un appartement, reste souvent l’investissement le plus important dans la vie d’un ménage. Un endettement à 25 ou 30 ans est devenu la norme. La directive européenne 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit immobiliers aux consommateurs est actuellement en cours de transposition au Luxembourg et nous allons offrir un aperçu sur quelques changements que cette loi apportera.   

La loi s’appliquera aux contrats de crédit hypothécaires consentis aux consommateurs en relation avec des biens immobiliers destinés à un usage résidentiel, y compris terrains et immeubles à construire. Il est actuellement prévu que la loi s’appliquera rétroactivement aux contrats conclus à partir de 21 mars 2016, date d’entrée en vigueur de la directive.

L’encadrement de la conclusion du contrat

Au stade de l’offre de crédit, une fiche d’information standardisée européenne sera dorénavant utilisée. Celle-ci permettra au consommateur de comparer plus aisément différentes offres de crédit afin de choisir le crédit le mieux adapté à ses besoins et à sa situation financière. Cette fiche devra notamment indiquer le taux annualisé effectif global, qui reflète le coût annuel réel du crédit.

Chaque prêteur sera obligé de procéder à un examen de solvabilité du consommateur et il sera interdit d’accorder le crédit s’il s’avère que le consommateur ne peut respecter les obligations qui en découlent. Si un crédit, eu égard la situation financière du consommateur, crée des risques spécifiques pour ce dernier, le prêteur sera obligé de l’avertir.

L’octroi du crédit ne peut pas être lié à l’achat d’un autre service. Ainsi, si la conclusion d’une assurance-vie est une condition au crédit, le consommateur sera libre de fournir une assurance offrant le niveau de garantie requis d’un assureur de son choix. 

L’encadrement du statut d’intermédiaire de crédit immobilier

L’intermédiaire de crédit fournit des services auxiliaires et de conseil au consommateur. Les intermédiaires devront être agréés et seront soumis à la surveillance de la CSSF. La loi obligera ces intermédiaires à agir de manière honnête et transparente, en tenant compte de droits et des intérêts des consommateurs.

Plus particulièrement, afin d’éviter au mieux les conflits d’intérêts, les intermédiaires seront obligés de fournir un certain nombre d’informations à leurs clients, notamment si l’intermédiaire travaille de façon exclusive, ou quasi-exclusive avec un prêteur ainsi que les commissions que l’intermédiaire touchera de la part du prêteur dans le cadre du crédit à conclure. Sur demande, il devra dans ce cas aussi fournir des informations sur les niveaux de commissions payables par les différents prêteurs qui offrent des crédits.

L’encadrement du droit au remboursement anticipé

Qui n’aimerait pas refinancer aujourd’hui, dans un environnement où les taux d’intérêts sont historiquement bas, des crédits immobiliers à taux fixe contractés à des taux élevés? La loi consacre le droit au remboursement anticipé, sans pénalités, moyennant, le cas échéant, le paiement au prêteur d’une indemnité équitable et objectivement justifiée, ne pouvant pas dépasser la perte financière du prêteur.

De surcroît, mais uniquement pour les crédits ayant servi à l’acquisition de la résidence principale qui a servi d’habitation effective et principale pendant deux ans au consommateur, cette indemnité sera plafonnée à six mois d’intérêts sur le montant remboursé anticipativement. Cette limitation ne s’appliquera cependant pas à la fraction du ou des remboursements anticipés dépassant, cumulativement, 450.000 euros.

Clifford Chance

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Avec 34 bureaux dans 24 pays employant quelques 3.300 avocats, Clifford Chance est l’un des principaux cabinets d’avocats au monde. C’est l’un des cabinets d’avocats leader au Luxembourg, où il dispose d’une équipe de plus de 120 professionnels composée d’environ 75 avocats et de huit associés couvrant tous les domaines du droit des affaires, notamment le droit des sociétés, le droit des fusions et acquisitions, le droit bancaire et financier, le droit des marchés de capitaux, le droit des fonds d’investissement, le contentieux, le droit du travail et le droit fiscal.
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