LUXEMBOURGCATHERINE KURZAWA

Parti de quelques banques, le marché des bureaux s’est métamorphosé en 25 ans

Premier courtier international implanté au Luxembourg, Jones Lang LaSalle fête cette année ses 25 ans de présence sur un marché atypique. Superficies, loyers, évolutions des stocks, clientèle: les exceptions sont nombreuses. Pierre Bondelé est le cofondateur de la filiale luxembourgeoise. Rencontre avec ce sage qui a vu le secteur se développer à toute vitesse.

Quelles sont les évolutions majeures qu’a connues le marché en 25 ans?

Pierre bondelé Il s’est fortement professionnalisé. Nous sommes arrivés à la fin des années 1980 et le marché était embryonnaire. Il y a 25 ans, il n’y avait pratiquement pas d’immeubles de bureaux de promotion. Il s’agissait d’immeubles appartenant à des banques ou à des compagnies d’assurances qui louaient les espaces dont elles n’avaient pas besoin. C’était le seul type de disponibilité qui existait sur le Luxembourg.

Ensuite, il y a eu ce développement et par conséquent un développement de l’offre…

Bondelé Le Luxembourg est l’un des pays d’Europe au taux de disponibilité le plus faible, en dessous des 5% alors que la moyenne européenne était de 6%. On sentait à l’époque qu’il manquait d’immeubles de bureaux. Les choses se sont mises en place principalement avec des gros développements au Kirchberg, le centre-ville étant saturé. Les grands bâtiments sont nés au début des années 1990 au Kirchberg, nous avions un développeur qui a commencé à construire ces grands ensembles de bureaux le long du boulevard principal dans lequel se sont installées des grosses compagnies d’avocats, des placeurs de fonds, etc.

On imagine que les institutions européennes ont également nourri le marché en conséquence…

Bondelé Oui, mais les institutions étaient présentes avant le secteur corporate. Il y a toujours eu énormément d’institutions implantées à Luxembourg mais elles se faisaient construire beaucoup de leurs immeubles. Il est vrai que, par après, la Commission a commencé à louer de plus en plus d’espaces qui n’étaient pas construits spécialement pour elle et donc, on a eu des développements. Cela s’est fortement ralenti de ce côté-là. Le marché aujourd’hui reste très fort axé sur le secteur bancaire et sur les technologies.

Une tendance visible est aussi le déplacement vers les zones périphériques…

Bondelé Dans le milieu des années 1990, les loyers devenaient très élevés dans les localisations centrales et il y avait de grosses difficultés d’accès. Entre temps, les transports en commun se sont développés et on voit aujourd’hui un retour des sociétés vers les hubs de communication. Mais au milieu des années 1990, il y avait très peu de parkings, les loyers étaient élevés et donc, les sociétés se sont déplacées vers l’aéroport, la Cloche d’Or, Bourmicht, Leudelange puis Munsbach, Capellen, etc. Les développeurs étrangers s’inspiraient de ce qui se faisait à Bruxelles. Aujourd’hui on voit que ce sont des localisations qui commencent à souffrir d’un manque d’intérêt parce qu’il y a une politique réelle à travers toute l’Europe de se regrouper sur les gares et hubs de communication pour éviter au maximum l’usage de la voiture.

Il n’empêche, certaines entreprises préfèrent se positionner hors des centres-villes pour faciliter l’accès des employés qui ont une voiture de fonction…

Bondelé Oui, c’est le cas d’autant plus que la taxation automobile n’est pas encore très élevée au Luxembourg. Mais une tendance se met en place et on voit dans pas mal de pays des taxes soit au kilomètre soit des péages urbains. On voit aussi que la fiscalité entourant les véhicules de société évolue çà et là. Pour l’instant à Luxembourg, on peut trouver facilement des emplacements de parking en centre-ville pour nos clients alors qu’avant, il y avait des listes d’attente. Il y a aussi une tendance au car-sharing: des voitures partagées par les commerciaux. Cela se met en place et nous sommes convaincus qu’on va vers une recentralisation des bureaux particulièrement au-dessus des gares. Face à la gare de Luxembourg par exemple, tous les développements sont déjà loués. Évidemment, on continuera à avoir des parcs extérieurs, mais ce boom qu’on a connu à la fin du siècle dernier a tendance à se réduire. Je pense que l’usage de l’automobile comme à Londres ou à Paris est en train de diminuer pour les salariés.

Esch-Belval a sa gare, son centre commercial, son cinéma, ses logements. Tous les ingrédients sont réunis mais la mayonnaise ne semble pas prendre…

Bondelé Je pense que c’est principalement dû au climat économique. Mais ce n’est pas pour cela que c’est mort. Belval tourne au ralenti et ça peut très bien redémarrer. Il faudra un input public. Soit par les écoles, l’extension des services, etc. Par le secteur privé, je crains que ça ne prenne beaucoup plus de temps qu’on ne le pensait. Pour comparer, à Londres vous aviez Canary Wharf sur la Tamise et cela a mis 20 ans. C’est passé par la faillite des développeurs pour finalement renaître de ses cendres et exploser. Canary Wharf a mis du temps et je pense que Belval mettra du temps. Il ne faut pas s’attendre à ce que des développeurs privés prennent le risque de construire à risque dans cette localisation-là. Le risque dans l’immobilier de bureau est encore très grand aujourd’hui.

Au niveau investissement, le Luxembourg n’est-il pas plus intéressant que d’autres centres européens?

Bondelé L’appétit est là. Il y a 25 ans, il n’y avait pas d’investisseurs, mais seulement des compagnies d’assurances et de banques qui avaient investi ici. Le marché de l’investissement est relativement neuf et n’est réellement parti qu’à la fin des années 1980 avec les scandinaves qui ont investi notamment près de l’aéroport.

Aujourd’hui, l’investissement est très actif mais il ne faut pas oublier que le marché luxembourgeois ne fait que 3,5 millions de m². Il est très grand à l’égard
de la population locale mais il tient principalement aux frontaliers. Il faut aussi tenir en mémoire que la situation bancaire n’est pas encore tout à fait sécurisée au Luxembourg.

Vous redoutez des conséquences du partage des informations fiscales?

Bondelé Le secteur bancaire n’en parle pas, mais je peux tout de même difficilement imaginer que ça ne va pas créer un impact sur le marché. Le Luxembourg s’est toujours très bien remis en question et il trouvera d’autres techniques de gestion et de placement qui vont continuer à attirer les investisseurs étrangers.

Mais personnellement, je peux difficilement m’imaginer que ça ne va pas avoir un impact. Les développements sont nécessaires pour l’expansion du marché.

Il y a des firmes comme Amazon qui s’installent à Luxembourg et je ne pense pas que ce seront les derniers. La particularité de Luxembourg est qu’il innove énormément en matière de régulation dans tous les secteurs et que c’est ce que cherchent beaucoup d’investisseurs en Europe aujourd’hui.