Le bail commercial a un nouveau cadre législatif: le 31 juillet, le Conseil de gouvernement a adopté un projet de loi qui dépoussière un secteur dont la règlementation date de 1936. «Le nouveau texte rééquilibre les droits des propriétaires et des locataires», a assuré hier la secrétaire d’Etat à l’Economie, Francine Closener. Elle a présenté à la presse le nouveau cadre et ses spécificités. Il sonne la fin de la garantie locative libre, celle-ci est désormais plafonnée à trois mois de loyer. Les «pas de porte» et autres commissions deviennent prohibés, tandis que la durée du contrat est déterminée librement, sans minimum. Autre grande nouveauté: le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat absolu pendant les neuf premières années de location. De la sorte, le législateur entend protéger l’occupant d’une éventuelle surenchère d’un autre candidat.
Quant à la sous-location (qui ne bénéficie actuellement pas de cadre juridique), elle va être interdite puisque le texte prévoit que «le bailleur principal ne peut se substituer au preneur principal.» L’indemnité d’éviction est règlementée et limitée à douze mois de loyer au maximum tandis que le bailleur bénéficie d’un droit de repentir. Le locateur dispose quant à lui d’un droit de préemption s’il est présent depuis au moins 18 ans dans l’immeuble et cela, en cas de la vente du bien en question dans lequel il exploite son commerce.
Pas de plafonnement des loyers
Si certains pouvaient s’attendre à un plafonnement des loyers, le législateur luxembourgeois a exclu cette piste, évoquant même un échec de la mesure côté français. Selon les données de l’opérateur immobilier JLL au Luxembourg, le loyer «prime» dans les artères fréquentées (ou High Street) s’élevait à 120 euros/m²/mois l’an dernier, soit 20 euros de plus que dans les centres commerciaux. En janvier, JLL évoquait déjà une tendance à la contraction voire à la suppression des pas-de-porte, «les propriétaires préférant cette option plutôt que diminuer les loyers.»
Le managing director de JLL Luxembourg en est persuadé: il y a là l’effet de la fermeture en 2013 de 17 boutiques du centre-ville. «Ces 17 magasins ont été à remettre sans pas-de-porte ce qui a coupé l’herbe sous le pied de eux qui voulaient en demander un», détaille Romain Muller. A ses yeux, le projet de loi va faciliter la démarche des petits commerces indépendants plutôt que celle des grandes chaînes. Le responsable pointe aussi une lacune: «Les centres commerciaux ne sont pas pris en considération dans le modèle final que j’ai vu». Cela signifie qu’une enseigne présente à la fois dans un centre commercial et dans une rue piétonne (et il y en a plus d’une), fera l’objet de deux régimes différents: l’un avec la possibilité d’un pas-de-porte et l’autre sans. Néanmoins, le nouveau cadre ne devrait pas affecter les loyers, attendus stables. «Malgré l’absence de pas-de-porte, on ne peut pas demander du loyer en plus», explique Romain Muller.
Avantages pour tous
«Les loyers sont absolument comparables avec ceux de villes de Basel ou de Düsseldorf, des villes de la même envergure», a assuré Francine Closener hier. La secrétaire d’État a par ailleurs assuré que «le nouveau texte rééquilibre les droits des propriétaires et des locataires.» Pour ces derniers, la disparition du pas de porte, la garantie locative limitée et la priorité au niveau du renouvellement du contrat pendant les premières années sont autant d’avantages. Quant aux bailleurs, ils échappent à un plafonnement des loyers, peuvent refuser de renouveler le bail après neuf ans mais doivent signaler toute sous-location.
Avec cela, l’objectif est clair: mettre fin à des abus qui ont fait surface ces dernières années et stopper la spéculation. «80% des modifications des textes ont été faites sur base des avis des différentes chambres (de commerce, des salariés, des métiers, ndlr.)», a précisé Francine Closener. À noter que les professions libérales peuvent aussi demander à être couvertes par ce nouveau régime, tandis que les contrats de sous-location des brasseries demeurent.